SB-Waschsalon
München — Aubing / Freiham
Strategische Standortbewertung — Gartenstraße 2, 81248 München
Standortanalyse
Gartenstraße 2, Alt-Aubing: strategische Schnittstelle zwischen historischem Aubinger Kern, Neuaubing und dem schnell wachsenden Stadtquartier Freiham — ohne jeden direkten Wettbewerber im 3-km-Radius.
Objekttyp: Ladenlokal in einer ruhigen Wohnstraße im historischen Ortskern Alt-Aubings, hohe Sichtbarkeit durch Anwohner- und Fußgängerverkehr.
Kontext: Alt-Aubing ist der historische Dorfkern des Stadtbezirks 22 und befindet sich in einer tiefgreifenden Transformation: Westlich entsteht mit Freiham das größte städtebauliche Entwicklungsgebiet Deutschlands, südlich wachsen Neuaubing und das Quartier rund um die Aubinger Allee weiter. Die Gartenstraße verbindet den Aubinger Marktplatz mit der Altostraße und ist Teil eines fußläufigen Nahversorgungszentrums. Exzellente Anbindung an die Münchner Innenstadt über die S-Bahn-Linien S4/S8 (Haltestelle Aubing in ca. 700 m, ~22 Min. nach Marienplatz) sowie über die A99/A8 in das gesamte Umland.
Stärken des Standorts
Strategische Lage im Münchner Westen
Gartenstraße 2 liegt im historischen Ortskern von Alt-Aubing, wenige Minuten von der A99 (Westumfahrung), der Bundesstraße B2 und dem Autobahnkreuz München-West entfernt. Hervorragende Anbindung über die S-Bahn-Linien S4 und S8 (Haltestelle Aubing / Leienfelsstraße in ca. 700 m) sowie die MVG-Buslinien 56 und 158. Kostenfreies Parken im Straßenraum direkt vor dem Objekt.
Dichtes und stark wachsendes Wohngebiet
Aubing-Lochhausen-Langwied ist mit rund 47.000 Einwohnern einer der dynamischsten Stadtbezirke Münchens. Direkt angrenzend entsteht in Freiham das größte Neubaugebiet Deutschlands (bis zu 25.000 zusätzliche Einwohner geplant). Im Umkreis von 2 km wohnen heute bereits ca. 38.000 Menschen — ein einzigartiger Mix aus Einfamilienhäusern in Alt-Aubing, Reihenhäusern in Neuaubing und modernen Geschosswohnungen in Freiham mit vielen jungen Familien.
Kein direkter Wettbewerber im 3-km-Radius
Die Recherche auf Google Maps zeigt: Im Umkreis von 3 km um die Gartenstraße 2 gibt es derzeit keinen einzigen SB-Waschsalon. Der nächstgelegene Self-Service-Waschsalon (Eco-Express Landsberger Str. 487) liegt rund 4,1 km entfernt, weitere Anbieter folgen erst in Laim und Pasing-Süd ab ~5 km. Der gesamte Münchner Westen (Aubing, Freiham, Neuaubing, Lochhausen) ist als Standort komplett unversorgt.
Ideale Zielgruppen-Demografie
Aubing und Freiham haben eine sehr junge Bevölkerung mit mittlerem bis hohem Einkommen und einer ausgeprägten Qualitäts- und Nachhaltigkeitsorientierung: Familien mit Kindern, Tech- und Pharma-Pendler (Allianz, Siemens, Wacker), Studierende und eine wachsende Expat-Community. Die kompakten Neubauwohnungen in Freiham bieten keinen Platz für Trockner, die Einfamilienhäuser in Alt-Aubing erzeugen große Volumen voluminöser Wäsche (Bettdecken, Vorhänge, Teppiche, Sportbekleidung), die professionelle Maschinen verlangen.
Demografische Analyse
Radius 2 km — Das Einzugsgebiet umfasst Alt-Aubing, Neuaubing und das neue Stadtquartier Freiham: ein einzigartiger Mix aus stabiler Wohnbevölkerung und einer der dynamischsten Wachstumszonen Deutschlands.
Wohnzonen im Umkreis von 2 km (Schätzung 2024/2025)
| Zone | Einwohner | Entfernung | Trend |
|---|---|---|---|
| Alt-Aubing | ~8.400 | 0 km | stabil — historischer Ortskern |
| Neuaubing | ~9.200 | ~0,9 km | in Wachstum |
| Freiham (Erstbezug) | ~7.500 | ~1,4 km | Bauboom — Ziel 25.000 |
| Aubinger Allee / Bäckerstraße | ~4.800 | ~1,2 km | stabil — Reihenhäuser |
| Westkreuz | ~3.600 | ~1,8 km | stabil |
| Lochhausen (Süd) | ~2.700 | ~2 km | leicht wachsend |
| Pasing-West (Rand) | ~1.800 | ~2 km | stabil premium |
| GESAMT (2 km) | ~38.000 | ≤ 2 km | stark wachsend |
💡 Strategische Notiz
Im Umkreis von 2 km leben rund 38.000 Einwohner in ca. 17.500 Haushalten. Das Einzugsgebiet vereint zwei komplementäre Profile: junge Familien und Berufspendler in Freiham (kompakte Neubauwohnungen ohne Trockner, hohes verfügbares Einkommen) und Eigentümer in Alt-Aubing und Neuaubing (Einfamilienhäuser mit großen Volumen voluminöser Wäsche wie Bettdecken, Vorhängen, Teppichen, Sport- und Outdoor-Bekleidung). Hinzu kommt das mittelfristige Wachstumspotenzial von Freiham, das in den nächsten 8–10 Jahren bis zu +25.000 Einwohner direkt vor der Tür bringen wird.
Quelle: Landeshauptstadt München, Statistisches Amt — Stadtbezirk 22 Aubing-Lochhausen-Langwied, Indikatorenatlas 2024; Bayerisches Landesamt für Statistik; Mikrolage-Schätzung auf 500-m-Raster.
Wettbewerbsanalyse
Recherche auf Google Maps im Umkreis von 3 km — kein direkter Wettbewerber. Der erste SB-Waschsalon liegt erst bei ~4,1 km entfernt in Pasing.
Aubing, Neuaubing und Freiham: vollständig unversorgt
Im 3-km-Radius gibt es auf Google Maps keinen einzigen SB-Waschsalon — der gesamte Münchner Westen ist frei
Die Recherche auf Google Maps bestätigt: Im Umkreis von 3 km um die Gartenstraße 2 existiert kein einziger SB-Waschsalon. Der nächstgelegene Anbieter, der Eco-Express Waschsalon in der Landsberger Straße 487 (Pasing), liegt rund 4,1 km entfernt — bereits außerhalb des typischen Fußgänger- und Quartiers-Einzugsgebiets, mit einer realen Fahrzeit von 8–12 Minuten je nach Tageszeit. Es handelt sich um ein funktionales Kettenkonzept ohne Premium-Anspruch, ohne Markenidentität und ohne spezialisierte Programme. Damit eröffnet sich für Aubing/Freiham eine klare strategische Lücke für ein modernes Premium-Konzept: klares Design, freundliche Atmosphäre, Spezialprogramme (Wolle, Daunen, Sport- und Outdoor-Textilien) sowie App-Bezahlung — genau das, was die jungen Familien aus Freiham und die qualitätsorientierten Eigentümer aus Alt-Aubing heute suchen und in unmittelbarer Nähe nicht finden.
SB-Waschsalons im Umkreis von 3 km
Keine direkten Wettbewerber innerhalb des 3-km-Radius. (Quelle: Google Maps, Suche nach Waschsalon, SB-Waschsalon und Self-Service Laundry im Umkreis der Gartenstraße 2, 81248 München)
Anbieter außerhalb des 3-km-Radius (Referenz)
Eco-Express Waschsalon Landsberger Straße
~4,1 kmLandsberger Str. 487, 81241 München (Pasing)
Nächstgelegener Self-Service-Waschsalon. Kettenkonzept, funktional, ohne Premium-Positionierung. Außerhalb des 3-km-Radius.
megazeller e. K. (Wäscherei)
~4,0 kmAltostr. 43, 81245 München
Klassische Wäscherei mit Bring-/Holservice, kein SB-Waschsalon. Kein direkter Wettbewerb für ein Selbstbedienungskonzept.
Otter Wasch SB-Waschsalon
~6,5 kmMünchen-Laim
Self-Service 6:00–22:00 Uhr. Reines Funktionskonzept, deutlich außerhalb des Einzugsgebiets.
💡 Strategische Notiz
- Vollständig unversorgter Markt: Mit null SB-Waschsalons im 3-km-Radius bei ~38.000 Einwohnern bietet sich eine seltene Monopolsituation in einer Großstadt-Mikrolage.
- Zielgruppe sucht Qualität, nicht nur Preis: Die Bewohner Freihams und Alt-Aubings sind bereit, für zertifizierte Hygiene, schonende Programme und ein angenehmes Ladenkonzept zu bezahlen. Klassische Billiganbieter decken diese Nachfrage nicht ab.
- Klares geografisches Vakuum: Der gesamte Münchner Westen (Aubing, Freiham, Neuaubing, Westkreuz, Lochhausen-Süd) — über 38.000 Einwohner — ist ohne wohnortnahen SB-Waschsalon.
- Erster Anbieter erst bei ~4 km: Mit dem nächstgelegenen Wettbewerber außerhalb des typischen Fußgänger- und Quartiers-Einzugsgebiets ergibt sich ein extrem günstiges Verhältnis von ~38.000 Einwohnern je SB-Waschsalon.
- Natürliche Trennung der Einzugsgebiete: Die A99, die Bahnlinie und der Aubinger Lohe-Wald wirken als physische Barrieren — Einwohner aus Aubing/Freiham fahren nicht spontan nach Pasing oder Laim, um Wäsche zu waschen. Ein Premium-Konzept vor Ort würde sogar Kundschaft aus Pasing-West anziehen.
Kommerzielles Umfeld
Nahversorger in Laufweite, neues Quartierszentrum Freiham und S-Bahn-Anbindung in 700 m: ideale Infrastruktur, um Familien- und Pendlerströme abzufangen.
REWE & Edeka Alt-Aubing
~250 mMehrere Vollsortimenter und ein dm-Drogeriemarkt im historischen Ortskern Alt-Aubings. Täglicher Frequenzlieferant — perfekte Synergie für den klassischen Kreislauf: Wäsche einlegen, einkaufen und Wäsche abholen.
Aldi & Lidl Aubinger Allee / Neuaubing
~1,0 kmDiscounter-Cluster mit großen Parkflächen, hohes Aufkommen besonders am Samstag — ideal, um Familien anzusprechen, die Wochenendeinkauf und voluminöse Wäsche kombinieren.
Quartierszentrum Freiham (Mahatma-Gandhi-Ring)
~1,4 kmNeues Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum mit REWE, Müller, Apotheken, Gastronomie und Bildungscampus. Konzentriert die kaufkräftige, junge Zielgruppe des Neubaugebiets — natürlicher Verkehrsmagnet unter der Woche und am Wochenende.
S-Bahn-Haltestelle Aubing (S4/S8)
~700 mWichtiger Pendlerknoten zwischen Münchner Westen und Innenstadt (~22 Min. bis Marienplatz). Berufspendler und Studierende erzeugen eine starke Sekundärzielgruppe, die einen schnellen, zuverlässigen Service vor oder nach der Arbeit nutzt.
💡 Strategische Notiz
Die Stärke dieses Standorts liegt in der Kombination aus unmittelbarer Nähe zu Nahversorgern (REWE / Edeka in 250 m), Anbindung an das neue Quartierszentrum Freiham in 1,4 km und exzellenter ÖPNV-Erreichbarkeit über die S-Bahn-Linien S4/S8 sowie die A99/A8. Die Gartenstraße ist eine natürliche Verbindungsachse zwischen Aubinger Marktplatz und Altostraße — jede Anwohnerin und jeder Anwohner passiert sie im Alltag. Ein moderner SB-Waschsalon fügt sich hier nahtlos in den wöchentlichen Einkaufs- und Lebensrhythmus des Quartiers ein.
Strategische Karte
Im 3-km-Radius befindet sich kein direkter Wettbewerber. Der nächstgelegene SB-Waschsalon (Eco-Express) liegt erst bei ~4,1 km in Pasing — der gesamte Münchner Westen rund um Aubing und Freiham bleibt unversorgt.
Umsatzszenarien — der Kuchen des Einzugsgebiets
~38.000 Einwohner × 6 €/Jahr pro Person = 228.000 € jährliches Marktpotenzial. Die entscheidende Frage: Wie viel vom Kuchen können Sie sich sichern?
Das Prinzip: Das Einzugsgebiet existiert unabhängig vom Konzept — 228.000 €/Jahr an potenziellen Ausgaben sind bereits da. Was sich ändert, ist das Stück, das Sie sich davon sichern können, und das hängt vollständig von Marke, Standort und Projektqualität ab. Ein schlecht geplanter Waschsalon in der Gartenstraße bekommt ein kleines Stück; ein Premium-Konzept an derselben Adresse beherrscht den Markt.
- Einstiegsmaschinen, keine Hochleistungstechnik, keine Markenidentität
- Keine digitalen Services für eine optimale Bedienung
- Anerkannte Marke und Profi-Technik (z. B. Miele)
- Technologisches Premium-Format
- Spezialprogramme und passende Pflegemittel
- Anerkannte Marke und Profi-Technik (z. B. Miele)
- Technologisches Premium-Format
- Spezialprogramme und passende Pflegemittel
Direkter Vergleich auf demselben Marktkuchen von 228.000 €
Empfohlen ist, den Businessplan auf das Premium-Zielszenario (79.800 €/Jahr — 6.650 €/Monat) aufzubauen und das optimistische Szenario im Horizont von 24–36 Monaten anzustreben. Mit keinem Wettbewerber im 3-km-Radius, dem Bauboom in Freiham vor der Tür und einem unversorgten Münchner Westen hat ein Premium-SB-Waschsalon in der Gartenstraße 2 die Voraussetzungen, das gesamte Einzugsgebiet zu dominieren — eine in dieser Lage seltene Marktchance.
Haftungsausschluss zur Standortbewertung
Diese Standortbewertung wurde nach bestem Wissen und Gewissen sowie auf Grundlage öffentlich zugänglicher Informationen, lokaler Begehungen und/oder Erfahrungswerte erstellt. Sie stellt eine subjektive Einschätzung zum Zeitpunkt der Analyse dar.
Trotz sorgfältiger Recherche und Auswertung relevanter Daten kann für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte keine Gewähr übernommen werden. Die Bewertung stellt keine rechtliche oder wirtschaftliche Beratung dar und ersetzt keine eigene Due-Diligence-Prüfung.
Diese Einschätzung ist nicht als verbindliche Empfehlung oder Garantie für den wirtschaftlichen Erfolg eines Geschäftsmodells an diesem Standort zu verstehen. Alle unternehmerischen Entscheidungen erfolgen auf eigene Verantwortung. Für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Nutzung dieser Bewertung entstehen, wird jegliche Haftung ausgeschlossen.